Информация собственникам жилых помещений по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах
На территории Дзержинского сельсовета находятся 11 многоквартирных домов, расположенных в с. Дзержинское по ул. Детства-1, ул. Детства-4, ул. Детства-5, ул. Детства-7, ул. Детства-8, ул. Детства-9, ул. Красноармейская-92, ул. Красноармейская-94, пер. Садовый-2, пер. Садовый-12 и пер. Свободный-7. С течением времени многоквартирные дома подвергаются износу, естественному старению из-за климатических, геодезических условий и условий их использования. Чтобы продлить жизнь таким строениям и удалить все неисправности необходимо проводить своевременный капитальный ремонт. С момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, определившего переход к рыночным отношениям в жилищно-коммунальном хозяйстве, бремя по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов легло на собственников помещений. До вступления в силу Федерального закона от 25.12.2012 года №271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», собственники помещений в многоквартирном доме по общему правилу самостоятельно определяли размер платы на капитальный ремонт общего имущества в таком доме и порядок ее внесения, что породило немало проблем на практике. Федеральным Законом №271-ФЗ от 25.12.2012 года, сформирована новая система финансирования и проведения капитального ремонта многоквартирных домов, предусматривающая разработку региональной программы капитального ремонта.
В Красноярском крае правовые и организационные основы своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, порядок накопления, учета и целевого использования денежных средств, предназначенных для проведения капитального ремонта, а также порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, и требования к этим программам, цели, функции и порядок деятельности регионального оператора установлены Законом Красноярского края от 27.06.2013 года №4-1451 «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Красноярского края». Постановлением Правительства Красноярского края от 13.12.2013 года №656-п «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Красноярского края, на 2014 - 2016 годы» установлен минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Красноярского края, на 2014 - 2016 годы. Для многоквартирных домов до 2 этажей, расположенных на территории Красноярского края, за исключением районов Крайнего Севера и районов, приравненных к районам Крайнего Севера, а именно такие дома находятся в с. Дзержинское, минимальный размер взноса рублей за квадратный метр в месяц в 2014 году составляет – 6,30 рублей; в 2015 году – 6,60 рублей, в 2016 году – 6,90 рублей. Минимальный размер взноса – это размер взноса, при ежемесячном внесении которого в течение всего срока реализации региональной программы капитального ремонта формируется размер фонда капитального ремонта, обеспечивающий финансирование перечня минимально необходимых услуг и работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, установленного статьей 14 Закона Красноярского края от 27.06.2013 года №4-1451 «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Красноярского края», без привлечения финансовой бюджетной поддержки. Кроме этого, разработана методика применения критериев очередности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в целях формирования и актуализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, утвержденная постановлением Правительства Красноярского края от 20.12.2013 №676-п, устанавливающая устанавливает процедуру применения критериев очередности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах для определения года проведения капитального ремонта каждого из объектов общего имущества многоквартирного дома, планируемого к включению в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Новое регулирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов позволяет организовать финансирование капитальных ремонтов домов как при пассивной, так и при активной позиции собственников помещений.
Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования утвержденной в установленном законом субъекта Российской Федерации порядке региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта. Постановлением Правительства Красноярского края от 27.12.2013 года утверждена «Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Красноярского края, на период с 2014 по 2043 годы» и опубликована 10.02.2014 года на официальном интернет-портале http://www.krskstate.ru/.Следовательно, собственникам помещений решение необходимо было принять и реализовать не позднее 10.08.2014 года.
И если многоквартирный дом оказался в программе, то:
1. Инициируется общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Инициатором собрания может выступать: председатель и (или) совет многоквартирного дома, ТСЖ и ЖСК, а также инициативная группа, созданная из числа собственников, любой собственник МКД, орган местного самоуправления.
2. Формируется повестка общего собрания собственников Вашего дома.
3. Информируется собственники помещений многоквартирного дома о проведении общего собрания через уведомления.
4. Проведение собрания.
Если собрания проводится в очной форме, то:
1. Собрание проводится путем совместного присутствия собственников помещений в данном многоквартирном доме (либо лиц, действующих по доверенности для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
2. Участникам собрания необходимо зарегистрироваться путем заполнения реестра регистрации собственников помещений в многоквартирном доме.
3. Необходимо установить правомочность собрания (собрание считается правомочным при наличии кворума - участие собственников, обладающих не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме). Количество голосов определяется исходя из общей площади помещения собственника.
В случае если на собрании собственников в очной форме отсутствовал кворум, общее собрание собственников с такой же повесткой дня может быть проведено путем заочного голосования. Голосование осуществляется путем письменного оформления решения собственника (бюллетеня) и передачи его лицам, инициирующим собрание. Установление правомочности собрания (собрание считается правомочным при условии поступления решений собственников (бюллетеней), обладающих не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, которые получены до даты окончания их приема, указанной в сообщении о проведении собрания в заочной форме. Если собственники помещений в многоквартирном доме в установленный срок не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или такой способ не был реализован в установленный срок, орган местного самоуправления, в соответствии с частью 7 статьи 170 Жилищного кодекса, принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора. Собственники помещений всех 11 многоквартирных домов, расположенных в с. Дзержинское в установленный срок выбрали специальный счёт, владельцем которого является региональный оператор. Орган местного самоуправления поселения отправил необходимый пакет документов в адрес регионального оператора. Но по техническим нестыковкам, пакет документов был несвоевременно обработан и указанные выше многоквартирные дома были занесены в реестр, где собственники помещений должны накапливать денежные средства на счете регионального оператора.
Если собственники приняли решение о необходимости смены способа формирования фонда капитального ремонта ранее определенного для многоквартирного дома необходимо созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме на котором поставить на голосование следующие вопросы:
1. При выборе в качестве способа формирования фонда общего счета Регионального оператора:
1.1. О прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора. Такое решение вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
При наличии такого решения договор специального счета может быть расторгнут по заявлению владельца специального счета а остаток средств при закрытии специального счета должен быть переведен на счет регионального оператора. При этом владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора и перечислении средств. В случае же если владелец специального счета не расторгает договор любой собственник, а также региональный оператор вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании накопленных собственниками средств (пункт 5 ст. 176 ЖК РФ).
При принятии решения о изменении способа формирования фонда по схеме «специальный счет на общий счет» никаких дополнительных вопросов на голосование выносить не требуется.
2. При выборе в качестве способа формирования фонда специального (отдельного) счета:
2.1. В случае если собственниками планируется изменить способ формирования фонда по схеме «общий счет на специальный (отдельный) счет» решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на общем счете должно содержать в себе решение по следующим вопросам:
1) О формировании фонда капитального ремонта на специальном счете;
2) О размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
3) О перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;
4) О сроках проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;
5) О владельце специального счета;
6) О кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет.
В случае если собственники помещений по каким-либо причинам считают необходимым изменить способ формирования фонда капитального ремонта такое решение может быть принято в любое время с двумя существенными ограничениями:
Первое, в случае, если на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме предоставлен и не возвращен кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, изменение способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности.
Второе, решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений. При этом, решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу по истечении одного месяца.
Подробно разъясняем отличие специального счета от общего счета (владелец региональный оператор). Если дома относительно новые, и в них много квартир, то их жильцам по времени может быть выгодней открыть специальный счет. Тогда накопив необходимую сумму денег, можно будет по решению общего собрания провести тот или иной вид ремонта, например, отремонтировать фасад или заменить какие-то определенные коммуникации и раньше сроков, прописанных в программе. Но все виды ремонтов, указанные в программе надо успеть завершить в срок, указанный в ней для вашего дома. Успешность применения этого способа зависит и от того насколько активно собственники участвуют в жизни своего многоквартирного дома, от готовности нести расходы на обслуживание специального счета, а также от возможностей заниматься вопросами проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Этот способ формирования фонда капитального ремонта требует ответственного отношения собственников к общему имуществу многоквартирного дома. Даже если собственники МКД выбирают в качестве владельца спецсчета регионального оператора, то эти средства капитального ремонта не могут быть использованы региональным оператором для ремонта других домов. А вот тем, кто живет в старых, малоквартирных домах, выгоднее копить деньги на общем счете регионального оператора. Ведь даже если собственники определенного многоквартирного дома на дату ремонту не успеют накопить нужную сумму для капитального ремонта, такой ремонт будет осуществлен комплексно и в полном объеме. Потому что региональный оператор может использовать фонд капитального ремонта одного дома, на проведение работ по другому дому на возвратной основе. Такая взаимопомощь поможет осуществлять капремонты в сроки, предусмотренные программой. В случае выбора способа формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, он обеспечивает проведение капитального ремонта в полном объеме и в установленные сроки: привлекает подрядные организации, контролирует качество и сроки оказания услуг, осуществляет приемку выполненных работ, несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта, а также за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта привлеченными им подрядными организациями. Иначе говоря, в обмен на бессрочные платежи региональному оператору, собственники получают его обязанность по проведению и финансированию капитального ремонта в сроки и объеме, предусмотренной региональной программой.
Различия способов можно представить в виде таблицы №1.
|
Специальный счет, где владельцем счета является ТСЖ или кооператив |
Специальный счет, где владельцем счета является региональный оператор |
Счет регионального оператора |
|
Взносы на капитальный ремонт |
||
|
Взносы, на капитальный ремонт расходуются на капитальный ремонт только на конкретный многоквартирный дом |
Взносы, на капитальный ремонт расходуются на капитальный ремонт только на конкретный многоквартирный дом |
Взносы, на капитальный ремонт, собранные собственниками помещений в одних многоквартирных домах могут расходоваться на капитальный ремонт других домов в пределах одного муниципального образования |
|
Решение о расходовании и расходование средств, собранных собственниками на капитальный ремонт за выполненные услуги и (или) работы по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома |
||
|
Решение о расходовании средств за выполненный капитальный ремонт принимается на общем собрании. Списание денежных средств осуществляет ТСЖ или кооператив |
Решение о расходовании средств за выполненный капитальный ремонт принимается на общем собрании. Списание денежных средств на основании решения собственников осуществляет региональный оператор |
Решение о расходовании средств за выполненный капитальный ремонт и списание денежных средств осуществляет региональный оператор |
|
Осуществление функции технического заказчика работ по капитальному ремонту |
||
|
Функции технического заказчика работ, выбор подрядной организации, осуществляет ТСЖ или кооператив |
Функции технического заказчика работ, выбор подрядной организации, осуществляют собственники помещений, приняв такое решение на общем собрании через уполномоченное ими лицо |
Функции технического заказчика работ, выбор подрядной организации осуществляет региональный оператор. Региональный оператор по договору может передать функции технического заказчика работ органам местного самоуправления или муниципальным бюджетным учреждениям |
|
Осуществление строительного контроля за проводимыми подрядной организацией работами по капитальному ремонту |
||
|
Строительный контроль осуществляет ТСЖ или кооператив |
Строительный контроль осуществляют собственники помещений, приняв такое решение на общем собрании через уполномоченное ими лицо |
Строительный контроль осуществляет региональный оператор |
|
Ответственность за ненадлежащее исполнение собственниками помещений или региональным оператором обязанностей по проведению капитального ремонта |
||
|
Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по проведению капитального ремонта несут собственники помещений |
Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по проведению капитального ремонта несут собственники помещений |
Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками по проведению капитального ремонта несет учредитель, т.е. Правительство Красноярского края посредством выделения денежных средств из краевого бюджета |
|
Осуществление деятельности по взысканию задолженности с собственников помещений, которые не уплачивают взносы на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома |
||
|
Деятельность по взысканию задолженности с должников осуществляет ТСЖ или кооператив |
Деятельность по взысканию задолженности с должников будет осуществлять лицо, уполномоченное на деятельность по совершению операций по специальному счету решением общего собрания |
Деятельность по взысканию задолженности с должников осуществляет региональный оператор |
|
Осуществление контроля за целевым расходованием средств собственников помещений, собранных на капитальный ремонт |
||
|
Собственники помещений вправе осуществлять контрольную деятельность по мере необходимости в ней. Вместе с тем, на общем собрании необходимо определить лицо, уполномоченное от имени собственников на осуществление такой деятельности. Контрольная деятельность уполномоченным лицом должна осуществляться не реже одного раза в год |
Собственники помещений вправе осуществлять контрольную деятельность по мере необходимости в ней. Вместе с тем, на общем собрании необходимо определить лицо, уполномоченное от имени собственников на осуществление такой деятельности. Контрольная деятельность уполномоченным лицом должна осуществляться не реже одного раза в год |
Контроль за целевым расходованием региональным оператором средств, собранных на капитальный ремонт осуществляют: контролирующие органы в соответствии с, утвержденными регламентами контрольной деятельности, надзорные органы, а также собственники помещений |
Если собственники выбрали в качестве способа накопления регионального оператора, то все дальнейшие действия по открытию счета, выставлению квитанций и иной организационной работе возьмет на себя региональный оператор. То же касается домов, которыми управляют Управляющие организации. А вот если речь идет о ТСЖ, то им придется самостоятельно открывать специальный счет в выбранном собственниками банке, а так же оплачивать обслуживание такого счета. При выборе банка для открытия специального счета собственники должны понимать, что стоимость обслуживания такого счета, а так же проценты на накопленную сумму, в каждом банке будут разные. Узнавать об этих условиях необходимо непосредственно в каждом банке. Процедура открытия специального счета практически ничем не отличается от открытия обычного расчетного счета юридическим лицом. Разница заключается лишь в том, что это будет счет специального режима, а значит, накопленные на нем средства нельзя будет использовать на иные цели, кроме как на проведение капитального ремонта и иных позиций, которые определены Жилищным кодексом РФ.
Для того чтобы открыть специальный счет, в банк необходимо предоставить следующий пакет документов:
1. Учредительные документы: протокол общего собрания собственников о выборе способа управления ТСЖ и выборе председателя ТСЖ.
2. Копия Устава ТСЖ.
3. Карточка с образцами подписей.
4. Копия свидетельства ИНН.
5. Копия свидетельства ОГРН.
6. Выписка из ЕГРЮЛ.
7. Протокол общего собрания собственников по выбору способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и выборе банка для открытия спецсчета.
При открытии специального счета, расходы на банковское обслуживание лягут на плечи собственников.
1. Открытие специального счета.
2. Ведение счета (ежемесячный платёж).
3. Безналичные операции.
4. Внесение на счет наличных средств.
5. Предоставление выписок по счету по запросу любого собственника.
6. Оформление карточки подписей.
С ноября 2014 года у собственников помещений в многоквартирных домах возникает обязанность вносить взносы на капитальный ремонт. Первая квитанция с суммой взноса, которую необходимо перечислить в фонд капитального ремонта, поступит в адрес собственников в декабре 2014 года. Порядок начисления и уплаты взносов на капитальный ремонт зависит от выбранного способа формирования фонда. Если многоквартирный дом накапливает средства на общем счете регионального оператора вопросы начисления и сбора взносов, доставки квитанций до собственников, взыскания задолженности по взносам решает региональный оператор за счет средств краевого бюджета. По итогам проведенных конкурсных процедур кредитной организацией, в которой будет открыт общий счет выбран ОАО «Сбербанк России». Печатью и доставкой квитанций, сбором взносов на капитальный ремонт, а также консультированием собственников по вопросам начисления и сбора взносов на капитальный ремонт займутся: в городах Ачинск, Дивногорск, Красноярск и Шарыпово ЗАО «КрасИнформ»; в городе Назарово ООО «ЕРКЦ»; ОАО «Красноярскэнергосбыт» на территории города Боготола, города Бородино, города Енисейска, города Канска, города Лесосибирска, города Минусинска, города Сосновоборска, ЗАТО города Зеленогорска, ЗАТО города Железногорск, ЗАТО поселка Солнечный, Абанского района, Ачинского района, Балахтинского района, Березовского района, Бирилюсского района, Боготольского района, Богучанского района, Большемуртинского района, Большеулуйского района, Дзержинского района, Емельяновского района, Енисейского района, Ермаковского района, Идринского района, Иланского района, Ирбейского района, Казачинского района, Канского района, Каратузского района, Кежемского района, Козульского района, Краснотуранского района, Курагинского района, Манского района, Минусинского района, Мотыгинского района, Назаровского района, Нижнеингашского района, Новоселовского района, поселка Кедровый, Партизанского района, Пировского района, Рыбинского района, Саянского района, Северо-Енисейского района, Сухобузимского района, Тасеевского района, Тюхтетского района, Ужурского района, Уярского района, Шарыповского района, Шушенского района; ФГУП «Почта России» на территории Туруханского района, Таймырского Долгано-Ненецкого муниципального района, Эвенкийского муниципального района.
В ноябре 2014 года собственникам помещений была направлена пробная квитанция на оборотной стороне которой была размещена информация о телефонах консультационных центров, информация о порядке внесения платежей и пр. Собственникам помещений необходимо обратить внимание на информацию, указанную в квитанции (площадь помещения, адрес, иные данные) и в случае несоответствия указанных в квитанции данных необходимо сообщить об этом в консультационный центр.
В случае если многоквартирный дом накапливает средства на специальном счете необходимо:
1. В первую очередь убедиться, что для многоквартирного дома открыт специальный счет. В отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых в качестве владельца специального счета выбрали ТСЖ или ЖСК информация об открытии счета предоставлялась в адрес Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края. После предоставления такой информации, дом включался в перечень домов, которые самостоятельно определились со способом формирования счета.
Информацию об открытии счета можно уточнить в ТСЖ и ЖСК.
В отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых в качестве владельца специального счета определили регионального оператора, такой счет открывается региональным оператором. После открытия специального счета информация, а также реквизиты счета предоставляются уполномоченному лицу собственников и управляющей организации, а также в Службу строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края. Информацию об открытии специального счета, владельцем которого является региональный оператор, необходимо уточнять в управляющей организации, либо у лица уполномоченного собственниками на взаимодействие с региональным оператором.
2. Осуществлять контроль за поступлением средств на специальный счет.
По специальному счету именно собственники несут ответственность за наполняемость фонда капитального ремонта дома. Если на специальном счете средств на проведение капитального ремонта накоплено не будет, собственникам самостоятельно придется решать вопрос о заказе и выполнении работ по капитальному ремонту дома в соответствии с региональной программой. Информацию о наполняемости фонда капитального ремонта на специальном счете, в зависимости от выбранного владельца специального счета, можно получить в управляющей организации, ТСЖ, ЖСК, у регионального оператора либо в службе строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края.
В декабре 2014 года на и имя каждого собственника многоквартирного дома будет направлен проект договора о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта вместе квитанцией об уплате взносов на капитальный ремонт. Договор с обязанностями собственников и обязанностями фонда напечатан на обратной стороне квитанции платежного агента.
Подписывать и отправлять договор нет необходимости. Текст договора размещен на платежке для того, чтобы собственники ознакомились с обязанностями сторон. Так, в обязанности собственника входит уплата ежемесячного взноса, а в обязанности регионального оператора: открытие и содержание счета для каждого дома и каждой квартиры; работа по начислению, печати, доставке счета-квитанции для оплаты; сбор взносов; обследование состояния домов; составление дефектной ведомости; составление сметы предстоящего ремонта; составление конкурсной документации; проведение открытого конкурса по отбору подрядной организации, в качестве технического заказчика работ по ремонту; контроль качества работ; прием проведенных работ.
Данные обязанности регламентируются рядом законодательных актов – ст.181 Жилищного кодекса Российской Федерации и п.1 ст.33 Закона Красноярского края №4-1451 от 27.06.2013 года. Согласно законодательству собственники, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также собственники не принявшие решение о способе накопления средств, обязаны заключить договор с региональным оператором о формировании фонда и организации капитального ремонта. При этом, уплата собственником помещения в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт на счет регионального оператора после получения им проекта договора автоматически считается его заключением. Таким образом, обязанность по уплате взноса не ставится в зависимость от подписания договора формирования фонда капитального ремонт.
Региональный фонд капитального ремонта много квартирных домов расположен в г. Красноярск, ул. Ады Лебедевой, 101а. Время работы: с 9:00 до 18:00 (в будние дни)
Перерыв: с 13:00 до 14:00, выходной: суббота, воскресенье Телефоны +7 (391) 223-93-30, +7 (391) 211-44-03.
Администрация Дзержинского сельсовета